Какие риски страхуются при ипотечном кредитовании и как это работает

Страхование ипотечных рисков – обязательное условие при оформлении жилищного кредита. И это не каприз кредитных организаций, а требование российского законодательства, прописанное в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (действующая редакция от 19.05.2013). Впрочем, справедливости ради нужно отметить, что в соответствии с законом необходимо лишь страхование залога – квартиры или дома от частичного или полного уничтожения.

«Между тем на этапе оформления ипотечного договора банк может также предложить, чтобы заемщик дополнительно застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности, поскольку отсутствие таких страховок повышает риск невозврата кредита», - рассказывает Мягкова Ольга Ивановна, менеджер АН «Колвэй».  Например, ВТБ24, являющийся давним партнером агентства недвижимости «Колвэй», требует одновременного страхования по всем трем пунктам. В противном случае банк заметно увеличивает процентную ставку по кредиту: «В случае оформления страхового полиса только по риску утраты или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки увеличиваются на 3% годовых», - предупреждает банк на своем сайте.

Что же подразумевает под собой каждый из трех видов ипотечного страхования? Итак, страхование залога (приобретенной в ипотеку недвижимости) предусматривает страховую защиту от пожаров, заливов, взрывов, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и прочего ущерба, который может быть нанесен залоговой недвижимости.

«Недвижимость, которая служит залогом по кредиту, может потерять свою ценность как для заемщика, так и для кредитора, если будет повреждена или разрушена в результате несчастного случая (пожара, залива, взрыва и т. п.). Но при этом заемщик все равно будет обязан возвращать полученный кредит. Отказаться погашать кредит нельзя, потому что владелец закладной вправе потребовать возмещения за счет иного имущества и доходов заемщика. В этом случае и необходима страховка - она поможет погасить задолженность по ипотечному кредиту, если с предметом залога произойдет какая-то серьезная неприятность», - так объясняют необходимость этого вида страхования в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.

Закон требует, чтобы страховка покрывала всю сумму кредита. «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства», - говорится в пункте 2 статьи 31 закона «Об ипотеке». Поэтому кредитные организации предлагают застраховать лишь сумму кредита плюс проценты. Однако многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. В этом случае страховая компания не только погасит остаток задолженности по кредиту, но и выплатит заемщику остаток от стоимости квартиры в качестве возмещения.

Страховые платежи по ипотеке обычно осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. «С некоторыми страховыми компаниями можно договориться о том, чтобы платить страховой взнос ежеквартально - это может быть легче для бюджета заемщика, чем единоразовая годовая выплата», - делится опытом Ольга Ивановна.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) защищает от риска оказаться неспособным платить по кредиту из-за проблем со здоровьем. «В таких случаях страховка поможет пережить трудный период в жизни (болезнь, авария, несчастный случай и т. д.) и обеспечит средства на погашение кредита, - уточняет Ольга Ивановна. - В случае смерти заемщика страховая компания полностью погашает остаток задолженности по кредиту. Таким образом, приобретенная в кредит недвижимость переходит к наследникам без обременений, и им не нужно будет погашать остаток задолженности по кредиту».

Страхование риска утраты права собственности (титульное страхование) защищает от риска потерять право собственности на объект недвижимости, если сделка по его приобретению будет по какой-либо причине признана незаконной/недействительной.

Помимо уже указанных выше видов страхования, заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Этот вид страховки защищает заемщика от дополнительных расходов, которые могут возникнуть в ситуации, когда он не способен обслуживать свой кредит, а денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита недостаточно.

Многие страховые компании предлагают комплексное страхование ипотечных рисков. В этом случае страховой тариф формируется из суммы тарифов по каждому виду страхования, входящему в программу. При этом в рамках комплексной программы стоимость каждого отдельно взятого вида страхования часто существенно ниже, чем его стоимость в случае, если бы он страховался отдельно.

Кроме того, ежегодная сумма выплат зависит от множества параметров: требований банка-кредитора по объему страхового покрытия, размера ипотечного кредита, характеристик объекта недвижимости, пола/возраста/состояния здоровья заемщика, количества и характера предыдущих сделок по объекту недвижимости.

Как правило, у банков есть список страховых компаний-партнеров, в которых и предлагается оформить необходимые страховки. Может возникнуть и обратная ситуация — если квартира уже застрахована в какой-либо страховой компании, придется подбирать кредитную организацию, согласную с ней работать.

Клиентам бывает непросто самостоятельно разобраться со всеми аспектами страхования при оформлении ипотечного кредита. Именно поэтому в компании «Колвэй» создан специальный центр ипотечного кредитования, который и помогает клиентам агентства разобраться во всех вопросах при взятии ипотеки, в том числе, и в страховых.